Die Mieten in Hamburg sollen zu niedrig sein?

Warum ist der Hamburger Mietspiegel ein Problem für Wohnungssuchende?

Wer sich fragt, ob der Autor dieses Artikels vielleicht etwas genommen hat, der möge bitte den Blogbeitrag bis zum Ende lesen – und alle anderen bitte auch.

Diese gewagte These betrifft natürlich nicht den kompletten Mietspiegel, sondern einzelne Aspekte und insbesondere bestimmte Baualtersklassen. Außerdem möchte ich – bevor ich gesteinigt werde – darauf hinweisen, dass ich selbst als Mieter in der schönen Hansestadt wohne und dennoch der Meinung bin, dass zu niedrige Bestandsmieten für diejenigen, die gerade eine Wohnung suchen, durchaus zum Problem werden können.

Als Eigentümer einiger vermieteter Wohnungen und vor allem als Mietverwalter treffe ich in Hamburg mit schöner Regelmäßigkeit alle zwei Jahre auf dieses Thema. Ähnliche Phänomene gibt es natürlich auch in anderen Städten.

Worum geht es?

Als ich diesen Artikel ursprünglich geschrieben habe, war gerade der Hamburger Mietenspiegel 2023 erschienen.

Dieser wies eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,83 €/m² aus. Das entsprach gegenüber 2021 einem Anstieg um 5,8 % und damit einer etwas geringeren Steigerung als in der vorherigen Erhebung.

Inzwischen gibt es den Hamburger Mietenspiegel 2025. Der Hamburger Mittelwert liegt nun bei 9,94 €/m².

Das bedeutet: Innerhalb von zwei Jahren ist der durchschnittliche Wert lediglich um 0,11 €/m² bzw. rund 1,1 % gestiegen.

So weit, so gut!

Interessant wird es allerdings, wenn man nicht nur auf den Hamburger Durchschnitt schaut, sondern einzelne Tabellenfelder betrachtet.

Und hier liegt der Teufel im Detail.

Mein damaliges Lieblingsbeispiel

Besonders aufgefallen waren mir schon damals große Wohnungen aus den 1950er-, 60er- und teilweise auch 70er-Jahren.

Nehmen wir eine klassische größere Wohnung mit 95 m² aus dem Baujahr 1965 in normaler Wohnlage.

Der Hamburger Mietenspiegel 2023 wies für Wohnungen ab 91 m² aus der Baualtersklasse 1961–1967 einen Mittelwert von gerade einmal 6,40 €/m² aus. Die Mietspanne lag zwischen 6,29 und 6,54 €/m².

Das bedeutete für eine 95-m²-Wohnung:

95 m² × 6,40 €/m² = 608,00 EUR Nettokaltmiete.

Ja, richtig gelesen: 608,00 EUR für 95 m² in Hamburg.

Noch bemerkenswerter war, dass der Wert im Mietenspiegel 2021 mit 6,54 €/m² sogar höher gelegen hatte.

Die statistisch ausgewiesene Miete war also gefallen … in Hamburg!

Genau solche Werte waren der Anlass für diesen Artikel.

Seit Jahren beobachten wir in unserer täglichen Arbeit, dass insbesondere bei älteren Bestandsobjekten teilweise erhebliche Unterschiede zwischen langjährig bestehenden Mietverhältnissen und den Preisen bestehen, die Wohnungssuchende bei einer Neuvermietung tatsächlich auf dem Markt vorfinden.

Interessanterweise lagen vergleichbare Werte im Norderstedter Mietspiegel teilweise sogar höher.

Da darf man sich schon einmal die Frage stellen: Wie kann Norderstedt teurer sein als Barmbek oder Winterhude?

Und was sagt der Mietenspiegel 2025?

Hier muss ich meinen ursprünglichen Artikel tatsächlich aktualisieren.

Denn ausgerechnet bei meinem oben genannten Beispiel hat sich einiges getan.

Für Wohnungen ab 91 m² aus den Baujahren 1961–1967 in normaler Wohnlage weist der Hamburger Mietenspiegel 2025 nun einen Wert von 8,00 €/m² aus. Die Spanne reicht von 6,92 bis 12,49 €/m².

Aus den damaligen 608,00 EUR würden bei 95 m² rechnerisch nun 760,00 EUR.

Das sind 152,00 EUR mehr im Monat beziehungsweise 25 % mehr als beim damaligen Tabellenwert.

Also alles wieder gut?

Nicht ganz.

Denn bei diesem Vergleich gibt es einen wichtigen Haken: Hamburg hat mit dem Mietenspiegel 2025 die Berechnungsmethode geändert. Während 2023 in den Tabellenfeldern noch das arithmetische Mittel ausgewiesen wurde, wird 2025 der Median verwendet.

Die Werte von 6,40 €/m² und 8,00 €/m² lassen sich deshalb statistisch nicht einfach eins zu eins miteinander vergleichen. Trotzdem ist die Entwicklung interessant. Vor allem die erhebliche Ausweitung der Spanne von ehemals 6,29–6,54 €/m² auf nun 6,92–12,49 €/m² zeigt aus meiner Sicht deutlich besser, wie unterschiedlich die tatsächlichen Mieten innerhalb dieser Wohnungsgruppe inzwischen sind.

Der Mietenspiegel 2025 bildet diese Unterschiede damit zumindest in diesem Tabellenfeld wesentlich deutlicher ab als sein Vorgänger.

Noch mehr Stirnrunzeln gefällig? Kein Problem!

Hamburg teilt seinen Wohnungsbestand grundsätzlich in zwei Wohnlagen ein: normal und gut.

Wenn Sie eine Wohnung in einer der klassischen TOP-Lagen Hamburgs haben – Uhlenhorst, Winterhude und Co. –, machen Sie sich einmal den Spaß und schauen Sie nach, ob Ihre Wohnung sich tatsächlich, so wie viele Hamburger sie vermutlich einordnen würden, in einer guten Wohnlage befindet.

Die Chance ist durchaus vorhanden, dass das Hamburger Wohnlagenverzeichnis Ihre Adresse trotzdem als „normal“ einordnet.

Aber ich schweife ab …

Zurück zum eigentlichen Thema.

Viele Bürger*innen empfinden die Zahlen, die sie teilweise im Mietspiegel lesen, als weit entfernt von der Realität, die sie bei ihrer eigenen Wohnungssuche erleben.

Und das ist zunächst einmal überhaupt kein Widerspruch.

Denn ein Mietspiegel bildet keine Angebotsmieten auf ImmoScout, Immowelt und Co. ab. Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete nach den hierfür geltenden gesetzlichen und statistischen Vorgaben ab.

Genau daraus entsteht aber ein Problem, das für Wohnungssuchende ganz real ist:

Die Miete der Wohnung, in der jemand bereits seit Jahren wohnt, kann erheblich von der Miete einer Wohnung abweichen, die heute neu auf den Markt kommt.

Aber wo ist jetzt eigentlich das Problem?

Es ist doch gut, wenn die – Achtung, Sarkasmus! – bösen Miethaie in ihre Schranken gewiesen werden.

Das ist doch gut für uns arme, schutzlose Mieter, oder nicht?

Nicht unbedingt!

Für (fast) alle Mieter wäre langfristig ein ausgeglichenerer Mietmarkt besser. Denn auch derjenige, der heute von einer sehr günstigen Bestandsmiete profitiert, wird vielleicht irgendwann eine andere Wohnung suchen.

Und genau dann wechselt er plötzlich die Seite.

Aus dem Bestandsmieter wird ein Wohnungssuchender.

Ein starkes Gefälle zwischen günstigen Bestandsmieten und deutlich höheren Mieten bei verfügbaren Wohnungen kann dazu führen, dass Menschen ihre Wohnung selbst dann nicht aufgeben, wenn sie eigentlich längst nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passt.

Warum ist das so?

Häufig wohnen beispielsweise ältere Paare oder auch Einzelpersonen in großen Wohnungen mit vergleichsweise niedrigen Bestandsmieten. Vielleicht sind die Kinder längst ausgezogen und 90 oder 100 m² werden eigentlich gar nicht mehr benötigt. Warum sollten diese Menschen aber in eine kleinere Wohnung ziehen, wenn die neue 60-m²-Wohnung am Ende genauso viel oder sogar mehr kostet als die bisherige 95-m²-Wohnung?

Die Antwort ist ziemlich einfach: Sie tun es nicht. Und das ist aus ihrer persönlichen Perspektive vollkommen nachvollziehbar.

Für den Wohnungsmarkt hat es allerdings Folgen. Große Wohnungen werden nicht frei. Familien, die genau diese Wohnungen benötigen würden, finden kaum Angebote. Gleichzeitig konkurrieren viele Interessenten um die wenigen verfügbaren Wohnungen.

Das Ergebnis kennen wir alle. Hohe Neuvermietungsmieten. So entsteht ein Mietgefälle zwischen vermieteten Bestandswohnungen und den wenigen frei verfügbaren Wohnungen, das die natürliche Fluktuation im Wohnungsmarkt hemmt.

Und genau das kann paradoxerweise dazu beitragen, dass die Mieten der tatsächlich verfügbaren Wohnungen weiter steigen.

Mehr Fluktuation könnte allen helfen

Aus meiner Sicht stellt die fehlende Fluktuation einen nicht unwesentlichen Aspekt für die hohen Mieten der wenigen verfügbaren Wohnungen in Hamburg dar. Die wirtschaftliche Logik dahinter ist zunächst ziemlich simpel: Mehr Fluktuation bedeutet mehr verfügbare Wohnungen. Mehr verfügbare Wohnungen bedeuten mehr Angebot. Und ein größeres Angebot wirkt grundsätzlich preisdämpfend.

Natürlich wird niemand allein wegen einer moderaten Mieterhöhung aus seiner Wohnung ausziehen. Und selbstverständlich soll auch niemand aus einer langjährigen Wohnung „herausgepreist“ werden.

Darum geht es mir überhaupt nicht. Problematisch wird es aber, wenn die Unterschiede so groß werden, dass ein Wohnungswechsel wirtschaftlich praktisch keinen Sinn mehr ergibt.

Dann verlieren wir Mobilität im Wohnungsmarkt. Ein ausgeglicheneres Mietniveau zwischen bestehenden und neuen Mietverhältnissen könnte deshalb aus meiner Sicht langfristig auch denjenigen helfen, die eine Wohnung suchen.

Der Mietspiegel ist natürlich nicht allein schuld

Natürlich wäre es viel zu einfach, die angespannte Situation auf dem Hamburger Wohnungsmarkt dem Mietspiegel zuzuschreiben. Das wäre schlicht falsch. Die wesentliche Ursache bleibt das zu geringe Angebot an Wohnraum.

Massiv gestiegene Baukosten, hohe Grundstückspreise, Zinsen, energetische Anforderungen, langwierige Genehmigungsverfahren und zahlreiche weitere gesetzliche Vorgaben haben den Neubau erheblich verteuert. Wenn eine neue Wohnung heute nur noch zu Kosten gebaut werden kann, die anschließend eine sehr hohe Miete erforderlich machen, hilft auch der schönste Mietspiegel nicht. Über die Verfügbarkeit von Baugrundstücken zu adäquaten Preisen müssen wir vermutlich gar nicht erst anfangen.

Hamburg braucht schlicht mehr Wohnungen.

Mein Fazit nach dem Mietenspiegel 2025

Meine ursprüngliche Kritik aus dem Jahr 2023 würde ich heute etwas differenzierter formulieren. Der Mietenspiegel 2025 hat sich gerade bei dem von mir damals kritisierten Beispiel deutlich verändert. Die größere Mietspanne erscheint mir wesentlich realistischer als die extrem enge Spanne des Mietenspiegels 2023.

Das grundsätzliche Problem ist damit aber nicht verschwunden. Der durchschnittliche Hamburger Mietwert ist zwischen 2023 und 2025 lediglich von 9,83 auf 9,94 €/m² gestiegen. Gleichzeitig erleben Wohnungssuchende bei vielen Neuvermietungen Preise, die erheblich über diesen Werten liegen.

Das zeigt vor allem eines: Wir haben in Hamburg nicht nur ein Problem mit hohen Mieten. Wir haben zunehmend ein Problem mit zwei unterschiedlichen Mietwelten.

Auf der einen Seite stehen langjährige Bestandsmietverhältnisse mit teilweise sehr günstigen Mieten. Auf der anderen Seite stehen Menschen, die heute eine Wohnung suchen und mit einem vollkommen anderen Preisniveau konfrontiert werden. Je größer dieser Abstand wird, desto weniger bewegen sich die Menschen innerhalb des Wohnungsmarktes.

Und je weniger Wohnungen dadurch frei werden, desto größer wird der Druck auf die wenigen Wohnungen, die tatsächlich angeboten werden.

Deshalb bleibe ich auch 2026 bei meiner vielleicht etwas provokanten These: Zu niedrige Mieten können für Wohnungssuchende tatsächlich ein Problem sein.

Nicht, weil niedrige Mieten schlecht sind. Sondern weil ein funktionierender Wohnungsmarkt Bewegung braucht – und weil extreme Unterschiede zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten genau diese Bewegung verhindern können.

Und vielleicht sollten wir bei der nächsten Diskussion über den Hamburger Wohnungsmarkt deshalb nicht nur darüber sprechen, ob Mieten zu hoch sind. Sondern auch darüber, warum so wenige Wohnungen überhaupt noch frei werden.

Viele Grüße

Mathias Hannaske

Ursprünglicher Beitrag auf Basis des Hamburger Mietenspiegels 2023, aktualisiert im August 2026 unter Berücksichtigung des Hamburger Mietenspiegels 2025.